Проблема приобретения собственного жилья давно стала хронической для казахстанцев. В этом году в Казахстане запустили масштабную ипотечную программу "7-20-25" по инициативе президента страны Нурсултана Назарбаева. В названии программы отражены основные условия: 7% ставки, 20% первоначального взноса и 25 лет - максимальный срок. Позже в стране заявили о появлении еще одного ипотечного продукта - ипотека "Орда" под 12%, которую в конце октября запускает АО "Ипотечная организация "Казахстанская ипотечная компания"". Но и это оказалось не последней новой программой.

В октябре на ипотечный рынок Казахстана ворвался АО "Исламский банк Al Hilal", который запустил первую в стране исламскую ипотеку. Этот вид ипотеки "предоставлен через инструмент Мурабаха и отличается от традиционной отсутствием процентной ставки, так как это запрещено правилами и принципами Шариата", сообщается на сайте Muslim.kz. (Мурабаха - способ покупки, при котором покупатель сразу знает, почем продавец купил свой товар и с какой наценкой он его продает. - Прим. "Ферганы".)

Корреспондент "Ферганы" решил узнать, действительно ли выгодна покупка жилья по исламской ипотеке и чем такая покупка отличается от государственной ипотеки "7-20-25". В течение недели телефоны сall-центра Al Hilal Bank отвечали: "Все операторы заняты". Пришлось пойти в офис банка, который расположился в элитном районе Алма-Аты.

В офисе оказалось просторно и пусто. Это было странно: казалось, что из-за загруженности телефонной линии в банке не должно быть отбоя от клиентов. Но нет, за компьютерами сидели симпатичные девушки, а вот клиентов не обнаружилось. И они так и не появились, пока автор говорил с сотрудником банка об условиях ипотечной программы.

Как переплатить за дом, не платя проценты

Структура исламской ипотеки такова: банк покупает жилье и продает его клиенту с наценкой. Квартира переходит в собственность заемщика с момента заключения договора с банком. Оплата идет в рассрочку, при этом наценка заранее известна клиенту и остается фиксированной на весь срок выплаты. В основе продукта, как заявляют в банке, прозрачность и выгода: клиент сразу видит конечную цену за жилье. В случае несвоевременного платежа применяются единовременные штрафы, которые зависят от суммы просрочки, пени не применяются. Все штрафы в исламском банке, по словам его сотрудников, идут не в доход самой коммерческой организации, а на благотворительность.

Также в банке рекомендовали удобный способ выплат. К примеру, в обычных банках платят аннуитетным методом (выплачивают равные суммы через равные промежутки времени. - Прим. "Ферганы"), и в итоге конечная стоимость ипотеки значительно возрастает в зависимости от срока ипотеки (чем дольше срок, тем больше "набегает" процентов). А по схеме оплаты по исламской ипотеке Al Hilal Bank предусматриваются равные платежи на протяжении всего срока финансирования, однако выплата процентов отсутствует. Напрашивается вывод: если у программы нет переплаты, нет процентных ставок, то это ипотечный рай, бери - не хочу. Но за счет чего-то банк ведь должен извлечь прибыль?

И он эту прибыль получает. Банк покупает жилье, которое на рынке стоит 10 миллионов тенге (себестоимость дома), и продает его клиенту по другой цене. По какой? Из 10 миллионов стоимости жилья 30% - первоначальный взнос - нужно внести сразу, то есть 3 миллиона. Далее остается 7 миллионов. Составляется график платежа, по которому нужно платить ежемесячно. Ежемесячный платеж по исламской ипотеке при покупке жилья стоимостью 10 миллионов тенге ($27.130) на 15 лет составит 80 тысяч тенге ($217). Если брать ипотеку на 10 лет, то в месяц надо будет платить по 99.560 тенге ($270).

За 10 лет клиент выплачивает банку 11.947.000 тенге (11,9 млн). К этой сумме добавляем ранее внесенные 3 миллиона, и вот - 14,9 млн тенге за дом, который банк взял за 10 млн. А за 15 лет платежа "набегает" 14.406.120 тенге (14,4 млн). К этой сумме добавляем ранее внесенные 3 миллиона, получаем 17,4 млн тенге. Таким образом, банковская наценка, то есть переплата, составит 4,9 млн за 10 лет и 7,4 млн - за 15.

Когда клиент начинает ежемесячную оплату, то сперва идет погашение именно наценки, а потом уже выплачивается стоимость жилья. Например, если ваш ежемесячный платеж 99.500 тенге, то первое время на погашение стоимости самого жилья уйдет лишь 30 тысяч, остальное - на оплату наценки. И чем ближе конец срока погашения, тем больше средств будет направляться на покрытие цены за жилье и меньше - на наценку.

Что говорят люди об исламской ипотеке

Поскольку в офисе Al Hilal Bank Kazakhstan не удалось встретить ни одного человека, который интересовался получением займа, пришлось заглянуть в социальные сети, чтобы посмотреть отзывы потенциальных клиентов. На странице "Al Hilal Bank Kazakhstan" в Instagram в комментариях пишут следующее (орфография и стилистика сохранены):

gulsum_zhakisheva: Всем привет! Дозвонилась, по своему примеру расскажу... Меня интересует квартира за 25 млн тг. Первоначальный взнос 10 млн, банк выкупает квартиру и делает надбавку. Например в моем случае 15 млн ежемесячный платеж составит 171739 тг = за весь период возвращаешь 30 млн. Итог: "просто не употребляем слово процент" а так все тоже самое!

azzekee: "Важно, сколько добавляют к той цене, за которую покупают, если в итоге сумма окажется равно стоимости дома, приобретенного в кредит (ипотеку), то зачем так красиво обманывать? Поэтому сколько добавляют и перепродают или это, типа, в рассрочку?" (пер. с казахского).

kang_hyun_jin_elina: "Здесь вижу только одно преимущество: если будет просрочка по платежу, то не начисляют проценты, как в других банках" (пер. с казахского).

ast_sport.kz: "И этот банк работает на 5% элиты. 200 тысяч тенге чистой зарплаты должно быть. Такую зарплату простой народ не получает. Представители банка хорошо знают это. Есть несогласные со мной?" (пер. с казахского).

Чем исламская ипотека лучше госпрограммы

Исламская ипотека, в отличие от государственной программы "7-20-25", разрешает заемщику иметь свое другое жилье. По условиям госпрограммы, у человека не должно быть ипотечных кредитов и собственного жилья в нормальном состоянии. В алма-атинском филиале Al Hilal Bank Kazakhstan отметили, что наличие других кредитов допустимо, но добавили, что непогашенный кредит может повлиять на формирование картины платежеспособности заемщика, по оценке которой решают: одобрять заем или нет.

Но по данному пункту у казахстанцев больше шанса получить ипотеку в исламском банке, чем по госпрограмме. Хотя в Al Hilal Bank Kazakhstan проверяют кредитную историю и дают отказ в случае выявления серьезных просрочек, причины отказа при получении государственной ипотеки порой выглядят абсурдными.

"Покупал холодильник за 30 тысяч тенге, 3 тысячи вовремя не уплатил - у него уже плохая кредитная история, он в этой базе сидит. Много наших граждан не могут получить жилье по программе из-за этого", - описывает ситуацию депутат Сената Сената Гумара Дюсембаева.

В исламской ипотеке сумма финансирования от 3 до 100 миллионов тенге, государственная же программа "7-20-25" ограничивает сумму кредитования 25 миллионами для четырех городов с высоким уровнем доходов (Астана, Алма-Ата, Актау и Атырау), а для остальных городов еще меньше - до 15 миллионов. Также в исламской ипотеке может участвовать и иностранец при условии, что у него есть вид на жительство в Казахстане. По госпрограмме жилье может получить только гражданин Казахстана.

Еще одно существенное различие между двумя ипотечными продуктами: по исламской ипотеке можно выбрать и новое жилье, и на вторичном рынке, при условии, что квартира в многоэтажном доме не старше 1965 года, а если вы нашли и хотите купить частный дом, он не должен быть старше 1990 года. Данное условие предоставляет населению гораздо больший выбор по сравнению с госпрограммой "7-20-25" - ее участникам разрешается выбирать только первичное жилье. А с этим пока проблемы. На рынке ощущается дефицит первичного жилья, ведь застройщики распродают квартиры еще до ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, реализаторы госпрограммы жаловались, что застройщики предпочитают в основном строить в Астане и Алма-Ате и не желают идти в регионы. Но жалобы стали поступать и от жителей двух столиц.

В итоге через некоторое время депутаты предложили правительству реализовать дома, построенные по программе жилищного строительства "Нурлы жер", в рамках программы "7-20-25".

Чем исламская ипотека хуже госпрограммы

Самым трудным для рядового казахстанца является накопление первоначального взноса при покупке ипотечного жилья. Квартиры дорогие, доходы небольшие. Если "двушка" стоит 15 миллионов тенге, то найти почти 5 "лямов" (30%) для взноса по исламской ипотеке не каждый сможет. В этом плане программа исламского банка заметно уступает конкурентам. Ведь по условиям "7-20-25" нужно внести 20%, а с недавнего времени эту ставку снизили до 10% (но только для работников госструктур и молодых людей до 35 лет). А по новой программе "Казахстанской ипотечной компании" первоначальный взнос можно заменить дополнительным залогом в виде квартиры или коммерческой недвижимости.

Кроме этого, в исламском банке требуют, чтобы минимальная подтвержденная зарплата клиенты была не менее 200 тысяч тенге, тогда как по "7-20-25" планка минимального дохода не установлена, но для соответствия критериям платежеспособности нужно иметь стабильный ежемесячный доход от 60 до 120 тысяч тенге. При этом семья, где двое человек работают и получают в среднем по 60 тысяч, тоже может получить этот кредит. Также у госпрограммы "7-20-25" отсутствует комиссия за предоставление и обслуживание займа, тогда как при оформлении сделки по исламской ипотеке банк взимает от 150 до 300 тысяч тенге (в зависимости от суммы финансирования).

Завершая разговор о плюсах и минусах обеих программ, стоит отметить их общий недостаток. И по исламской ипотеке, и по "7-20-25" пока сложно получить желаемую квартиру в регионах из-за дефицита жилья. Если по госпрограмме застройщики не стремятся строить дома в регионах, то исламская ипотека во многих областях страны даже не появилась. Воспользоваться новым продуктом, построенным по принципам исламского финансирования, пока могут только жители Алма-Аты, Астаны и Шымкента. Насколько известно, в тестовом режиме планируется получить от программы результаты в столицах, чтобы с уверенностью заходить в провинции.

В Al Hilal Bank Kazakhstan заявляют, что новый продукт по принципам исламского финансирования рассчитан на всех, вне зависимости от вероисповедания. Однако, как считает экономист Нуржан Биякаев, брать ипотечный заем в исламский банк пойдут в первую очередь именно верующие люди.

"Не секрет, что многие, кто в исламе, шарахаются от наших банков, поскольку там берут проценты, а это для них "харам". А здесь даже не произносится слово "процент". Поэтому первая категория граждан, на которую рассчитана исламская ипотека, - это верующие мусульмане. Вторая категория граждан - люди, которые пойдут из любопытства. Третья категория - те, кто умеет считать и сравнивать, где какие условия по ипотеке лучше, и готовы взять заем, если высчитают, что здесь переплаты меньше, чем в других банках", - аргументирует эксперт.

Почему казахстанцы не готовы к ипотеке

Среднемесячная номинальная заработная плата в Казахстане во втором квартале 2018 года составила 162.751 тенге (менее $450). Однако реальные цифры еще меньше: на общую картину по средней зарплате влияют оклады топ-менеджеров нефтегазовых компаний и других высокооплачиваемых сотрудников.

Среднестатистический учитель или врач с зарплатой в 80-100 тысяч тенге не сможет получить жилье ни по исламской ипотеке (где подтвержденная зарплата должна быть не ниже 200 тысяч), ни по программе "7-20-25", где ежемесячный платеж составляет 80 тысяч тенге, а еще нужно оплачивать коммунальные услуги, покупать еду и так далее.

Крайне редко можно встретить казахстанца, который получает менее 300 долларов в месяц и живет без кредита. А если есть кредит при низкой зарплате, то, как правило, найдется и просрочка. Одна небольшая просрочка - и человек "пролетает" мимо любой ипотечной программы.

Вообще по зарплатам Казахстан явно уступает даже самым "отстающим" странам Восточной Европы. Например, Болгарии, в которой почти четверть населения живет за чертой бедности.

На фоне низких доходов пугающими для казахстанцев выглядят и процентные ставки по ипотеке. Даже при погашении многомиллионного займа под 7% по госпрограмме "7-20-25" за 25 лет набежит приличная сумма, а ведь есть еще 12% у "Казахстанской ипотечной компании", то есть серьезная переплата будет обеспечена при покупке любого ипотечного жилья в Казахстане, который отстает от европейских государств не только по уровню доходов населения, но и по доступности ипотечного жилья.

К примеру, в Швейцарии, Финляндии, Швеции, Германии, Чехии, Словакии - самые низкие проценты по ипотеке - 1-2%. В Японии - 1,99%.

В России, как и в Казахстане, ставки по ипотеке сложно назвать приемлемыми для обнищавшего населения, хотя в 2018 году ипотечная ставка в России достигла исторического минимума, опустившись ниже 10%. "Снижение ставок до европейского уровня в перспективе ближайших лет не представляется возможным в связи с высокой стоимостью фондирования для банков, нарастанием инфляционного давления и высокими геополитическими рисками, - комментирует "Фергане" ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Скурихина. - Даже при текущем уровне ставок ипотека остается для кредитных организаций низкомаржинальным продуктом".

И поскольку Казахстану российский рынок жилья и финансирования займов ближе, нежели финский или японский, на значительное понижение процентных ставок в сфере ипотечных займов лучше не рассчитывать.

Фараби Алибиев