Екатерина ТИХОНОВА, "Время", 13 августа 2020

Замечательная по форме социальная инициатива главы государства повышения доступности жилья для нуждающихся несколько трансформировалась по содержанию пос­ле разработки правил реализации нового ипотечного продукта "5-10-20". Профильное ведомство решило, что люди должны покупать квартиры не там, где дешевле и удобнее, а только у застройщиков. Более того, правительство, быстро забыв скандалы с обманутыми дольщиками, пошло на риск, допустив к участию в программе недостроенные дома.

Напомним, в мае президент Касым-Жомарт ТОКАЕВ поручил запустить новую жилищную программу "5-10-20". Ее разработали специально для тех, кто встал в очередь на жилье еще до 2010 года.
- Для решения вопросов очередников поручаю запустить новый проект по обеспечению кредитным жильем "5-10-20". На эти цели в рамках антикризисных средств мы направим 390 миллиардов тенге, - заявил тогда президент.
"5-10-20" означает следующее: ставка по займу составит 5 процентов годовых, первоначальный взнос - 10 процентов от стоимости квартиры, а срок кредитования - до 20 лет.
С этой недели должен начаться прием заявок по новой жилищной программе - уже поступил первый транш в размере 90 миллиардов тенге. Всего в очереди на жилье по всей стране зарегистрировано больше 520 тысяч казахстанцев. Но в самой программе смогут участвовать лишь 58 тысяч человек.
Президентская инициатива благая. Но как ее исполняет правительство? Будет ли новый кредитный продукт действительно доступным в новых экономических реалиях?

Ипотечников превращают в спонсоров
По словам директора ТОО "Центр оценки Алматы" Бауыржана БЕКТАЕВА, исполнение программы "5-10-20" не будет эффективным. Люди, скорее всего, сейчас не рискнут грузиться кредитами, пусть и под невысокий процент. Доступность жилья можно было бы существенно повысить за счет допуска к программе вторичного рынка. Но правительство запуталось, кто в этой программе главный: нуждающийся в жилье человек или застройщики.
- В программе участвует жилье только от застройщиков и жилье, построенное по программе "Нурлы жер". Предельная сумма по этой программе в Нур-Султане и Алматы - 18 млн тенге, то есть это небольшие квартиры. У самой программы узкий охват: доступ к ней далеко не у всех. И даже у тех очередников, кто может принять в ней участие, зачастую очень низкие доходы. Значительная часть даже небедного населения в нынешних непростых экономических условиях разумно отложила приобретение жилья до лучших времен. Если у нас миллионы подавали заявки на получение пособия в 42 500 тенге, то о какой покупательской способности может идти речь? - задается вопросом Бектаев.
В принятом варианте программы ипотечникам отводится роль инвесторов застройщиков. В таких условиях финансовая нагрузка на бездомное население возрастет в несколько раз: очередники и так половину зарплаты отдают за съемное жилье, продолжая при этом кормить себя и детей, теперь к статье расходов прибавится еще и ежемесячное обслуживание ипотечного займа.
Эксперт считает, что новая программа удовлетворит только нужды застройщиков, а заемщики обзаведутся долгами раньше, чем жилье введут в эксплуатацию.

Новое - еще не забытое старое
Рустем БЕКТРУМОВ, член совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции Палаты предпринимателей Нур-Султана отмечает, что запуск новой программы "5-10-20" говорит о том, что предыдущая программа "7-20-25" не оправдала надежд.
- Давайте вспомним, сколько всего было принято жилищных программ за последние 10-15 лет: антикризисная программа 2008 года (решение проблем на рынке недвижимости), "Доступное жилье-2020", программа "7-20-25". Практически ни по одной из них не были подведены итоги, ни одна не была завершена. А сколько за этот период было создано институтов - операторов жилищных программ? АО "Казахстанская ипотечная компания" (КИК), для решения проблем с дольщиками - Фонд недвижимости "Самрук-Казына", казах­станская жилищно-строительная корпорация "Байтерек Девелопмент", Фонд гарантирования жилищного строительства.
Самая эффективная работа была у Фонда недвижимости. Они успешно внедрили механизм государственно-частного партнерства, где для участия в строительстве бизнесу предлагалось инвестирование минимум 20 процентов, тогда как 80 процентов брал на себя Фонд недвижимости. Впервые появился механизм аренды с выкупом квартир, что было очень позитивно воспринято молодыми семьями. Приобретение квартир населением осуществлялось через интернет - уже в те годы была заложена цифровизация продажи жилья, что позволило реализовать несколько тысяч квартир без скандала и коррупции.
Уже тогда, в 2013 году, были предложения о создании единого оператора под эгидой Фонда недвижимости… Вместо этого в 2018-м под программу "7-20-25" была создана новая компания - ипотечная организация "Баспана". Потом и этого оператора реорганизовали, не спросив никаких отчетов, - напомнил программную историю Бектрумов.
Казахстанцы приобрели по условиям госпрограммы "7-20-25" всего 12 тысяч квартир. Хотя на ее реализацию выделялся совокупно триллион тенге! Разработчики нынешней сделали выводы. И, видимо, решили, что теперь-то у них все получится, разрешив покупать жилье чуть ли не на котловане под страховку Фонда гарантирования жилищного строительства, который, к слову, вообще не имеет опыта отвечать за свои гарантии даже тогда, когда на застрахованных объектах возникают проблемы и переносятся сроки сдачи.
Рустем Бектрумов обращает внимание, что в предыдущей программе 80 процентов покупок квартир приходилось на Нур-Султан, Алматы, Актау и Актобе.
- Получается, всего 20 процентов жилья - на оставшиеся регионы, - говорит эксперт. - Наверное, было бы целесообразно провести дифференциацию новой программы по регионам в зависимости от уровня средней заработной платы. Пусть правительство определится, что оно хочет от этой программы - заработать деньги или дать возможность населению приобрести квартиры.
Эксперт разделил бы программу на две категории в зависимости от средней заработной платы. Первая категория "5-10-20" была бы нацелена на промышленные регионы с высокой средней заработной платой. Вторая категория "2-5-20" была бы нацелена на сельскохозяйственные регионы с низкой средней заработной платой. Тогда мы частично могли бы удержать кадры в регионах и приостановить миграцию.
- Для жителя, приобретающего квартиру в Туркестане либо в Костанае, процентная ставка и первоначальный взнос должны быть значительно ниже, чем в Нур-Султане и Алматы. И эту же программу можно расширить до сельских местностей с учетом их дохода, - считает член совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции Палаты предпринимателей Нур-Султана. - В каждом регионе акимы должны отчитываться как по построенным, так и по реализованным квадратным метрам жилья. А то построить построили, а реализация слабая, потому что у людей денег нет. Вот здесь как раз и нужен правильный государственный механизм реализации жилья населению.

Вместо квартиры - земельный участок
Акмарал БАСИРОВА, многодетная мать, руководитель центра "Бақытты отбасы" Алатауского района Алматы и глава общественного фонда "Защита прав матерей Aq-alem", считает, что для людей, которые без государственной поддержки сами жилье купить не могут, надо строить не многоквартирные дома, а типовые коттеджи:
- Дома должны быть с возможностью расширения/пристройки и хоть с небольшим, но своим земельным участком, чтобы в период безработицы была возможность сажать картошку-редиску либо разводить птицу или мелкий скот, - предлагает Басирова. - В Казахстане так много свободных земельных участков в пригородах! Почему бы не использовать их для улучшения жилищных условий казахстанцев?
С ней согласен и Рустем Бект­румов, напомнивший, что для этого уже существует законодательная база.
- Одной из задач государственной программы жилищного строительства "Нұрлы жер" является развитие индивидуального жилищного строительства. Как говорится в программе, для стимулирования строительства собственного жилья гражданам, состоящим в списках в акиматах на земельные участки, будут предоставляться участки с подведенными инженерными коммуникациями. В действительности же программа не двигается, очереди так и стоят. Для этого нужно создавать удобную инфраструктуру, тогда программа будет иметь эффект, - говорит эксперт, предлагая, как все можно сделать на пользу населению. - Государство должно отработать механизм предоставления земельных участков. Вот попробуйте взять землю в крупных городах Казахстана - не получится. Бюрократическая волокита. Предоставление земельных участков должно быть открытым и честным, а не как сейчас: кто-то тихо получил земельный участок, а потом заработал на перепродаже. Соответственно, и цены держат высокие, потому что одни и те же игроки на рынке жилья.

Хотят еще!
Накануне начала реализации "5-10-20" около 800 застройщиков обратились к главе государства со своими проблемами. Даже руководители крупных компаний жалуются на то, что отрасль, переживающая застой, монополизирована, подтверждая слова Бектрумова.
В своем обращении застройщики предлагают государству выкупить еще строящиеся квартиры за счет бюджетных средств, но по рыночным ценам, чтобы потом они смогли передать это жилье в аренду или рассрочку нуждающимся. "Что позволит вернуть средства в бюджет и обеспечить жильем граждан" - цитата из текста.
Кроме того, застройщики просят создать им профильное министерство и разрешить населению использовать свои пенсионные накопления для покупки жилья. А со своей стороны обещают правительству помочь создать новую национальную жилищную программу, которая за 10 лет обеспечит крышей над головой всех нуждающихся.
Судя по обращению, застройщики тоже особо не верят в программу "5-10-20", в которой, казалось бы, учтены в первую очередь именно их интересы. Для кого она тогда вообще принималась?