Вторник, 19 Января 2021

Принудительные выселения остаются очень тревожной темой для жителей Узбекистана. Особенно беспокоит то, что собственников жилья принуждают к выселению с помощью судов, хотя законодательство не разрешает принудительные выселения, так как это нарушает соответствующие статьи Конституции, Гражданского, Жилищного и Гражданского процессуального кодексов РУз, и других законодательных актов относительно неприкосновенности частной собственности.

Принудительные выселения также запрещены и международными правом:

Статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах обязывает государство-участника обеспечить право каждого на достаточное жилище и непрерывное улучшение условий жизни. При этом, согласно Замечанию общего порядка №7 о праве на достаточное жилище, государство обязано предоставлять правовую защиту от принудительного выселения, преследования и других угроз всем гражданам. Принудительное выселение, в свою очередь, трактуется Комитетом как выселение граждан против их воли, без предоставления надлежащей правовой или иной защиты, или без обеспечения доступа к такой защите.

Всеобщая декларация прав человека провозглашает право каждого человека владеть имуществом и запрещает произвольное лишение имущества. Право быть свободным от произвольного или незаконного вмешательства в личную и семейную жизнь человека, защита от произвольного или незаконного посягательства на неприкосновенность жилища также предусматривается Международным пактом о гражданских и политических правах, одним из первых международных договоров по защите прав человека, к которому Узбекистан присоединился 28 сентября 1995 года.

Принудительное выселение/переселение противоречит Международному пакту о гражданских и политических правах: право на невмешательство в личную и семейную жизнь и неприкосновенность жилища (ст. 17), свободу передвижения и выбора места жительства (ст. 12.1), право на личную неприкосновенность (ст. 9.1), свободу от жестокого, бесчеловечного и унижающего достоинство обращения (ст. 7), право на эффективные средства правовой защиты (ст. 2.3 и 26).

В частности, в Замечании общего порядка № 4 "Право на достаточное жилище" говорится, что "право человека на достаточное жилище следует рассматривать как право жить где бы то ни было в безопасности, мире и с достоинством".

СНОС НА УЛИЦЕ ОЛТИНТЕПА: СТРАННЫЕ ПРОЦЕССЫ

На улице Олтинтепа (бывшая Циолковского) в Мирзо-Улугбекском районе г. Ташкента до 2019 года спокойно жил небольшой городок из восьми двухэтажных домов, которые в конце 50-х годов были построены для сотрудников одного из кирпичных заводов столицы. Здесь было 64 квартиры, одну из которых занимало отделение государственной почты, а две других квартиры использовались частным медицинским центром.

В начале весны 2019 года, как рассказывает одна из жительниц, по двору начали ходить какие-то посторонние люди и присматривать место для строительного вагончика.

Как оказалось, решением хокима (главы администрации - ред.) Ташкента № 225 от 12.02.2019 г. компании ООО "ВВ Stroy" было выдано разрешение на резервирование земельного участка площадью 0,925 га по ул. Олтинтепа и разработку проектно-сметной документация для строительства многоэтажного жилого дома, первые этажи которого предназначались для коммерческих объектов. Решение выдано на основании договора о мерах по осуществлению инвестиционного проекта с принятием инвестиционных обязательств, заключенного между ООО "ВВ Stroy" и хокимиятом Ташкента 29.01.2019г. Согласно приложению к указанному решению, все восемь домов подлежали сносу.

Отметим, что ООО "ВВ "ВВ Stroy" было создано в июле 2018 года с уставным фондом в 7 миллионов сумов (данные на 03.12.2019 г.) (около $900 - ред.).

По подсчетам жителей домов, при реализации планов застройщика - бизнес-структуры на первых 2 этажах и в подвале и 217 квартир - резко увеличится предполагаемое количество потребителей этой площади 0,925 га. Речь идет и о самих жителях, и сотрудниках, и клиентах бизнес-структур, а также о парковочных местах под автомобили. Все это, по мнению людей, нарушает действующие нормы СанПиН № 0331-16. (Санитарные правила и нормы проектирования устройства содержания жилых домов в климатических условиях Узбекистана).

Тем не менее, в начале лета 2019 года ООО "ВВ Stroy" снесло несколько домов и начало рыть котлован вплотную к еще заселенным домам. Была завезена тяжелая строительная техника в опасной близости к домам, где живут люди.

Жители пытались протестовать, вызывали соответствующие службы хокимията, ГУВД, МЧС, министерства строительства и другие ведомства по контролю за строительством, но эти организации не только не приостановили стройку, но даже не увидели того, что данная компания нарушает градостроительные нормы.

От отчаяния одна из жительниц даже повесила баннер, призывающий застройщика к совести:

Этот баннер один раз представителям власти удалось снять с балкона жительницы, при непосредственном содействии замхокима Мирзоулугбекского района Абдулхакова и ГОМа-3 (городского отделения милиции - ред.). Второй раз этот баннер и информацию о нем на ее странице в социальной сети Фейсбук, пришлось удалять решением суда, когда застройщик подал на нее в суд за клевету и якобы испорченную репутацию.

В сентябре 2019 года застройщик подал заявление в Мирзо-Улугбекский межрайонный суд по гражданским делам на принудительное выселение.

В ответ жители подали в суд на застройщика за нарушение норм градостроительной деятельности, однако эти иски от жителей, практически не рассматривались судьями и, как следствие, иски о нарушении градостроительной деятельности были проиграны.

В процессе суда о принудительном выселении, 9 семей договорились с застройщиком и освободили свои квартиры. Другие 8 семей в принципе согласны на переезд, но застройщик не хочет удовлетворить их требования, считая их завышенными.

На сегодня от всего городка осталось два дома, в одном из них проживают пять семей, в другом три.

Несмотря на то, что восемь семей еще не расселено, строительство девятиэтажки ведется ударными темпами, в прямом и переносном смысле.

Дело 1. Зоя Федоровна Мешалкина, 1936 г.р., купила в этом доме трехкомнатную квартиру в 2013 году году. В ноябре 2019 года ООО "ВВ Stroy" подало заявление на ее выселение в суд по гражданским делам Мирзо-Улугбекского района с предоставлением квартиры в строящемся доме (этот вариант компенсации в просторечии называют "под котлован"). Пенсионерку на суде представлял ее сын, Юрий Мешалкин. Под председательством судьи Г.Шукурлаевой прошло два заседания, после чего суд отложили. 20 ноября 2019 года, в передаче пресс-службы ташкентского хокимията "Дома на улице Олтинтепа", примерно на 8:55, руководитель ООО "ВВ Stroy" Б.З. Расулов предложил заплатить по 900 долларов США за квадратный метр общей площади квартиры.

Посчитав этот ролик за безотзывную публичную оферту (предложение, сделанное неопределенному кругу лиц, и содержащее все существенные условия договора, - ред.), Юрий написал застройщику письмо, в котором принял это условие, то есть, говоря юридическим термином, совершил акцепт, и просил организовать встречу для оформления сделки. Однако фирма не ответила. Юрий написал второе письмо, в котором предупредил, что если застройщик не оформит сделку по своим же условиям, то будет платить пеню за просрочку, каковую сразу же насчитал. Судья Шукурлаева, ознакомившись с доводами Юрия Мешалкина, отказала застройщику в иске. В своем решении судья руководствовалась следующим:

- Суд счел, что не было попыток достижения досудебного мирного соглашения, а уведомления застройщика о предлагаемых видах компенсации не могут свидетельствовать о проведенных действиях.

- Суд не вправе определять размер и вид компенсации, а также давать оценку предлагаемой компенсации, так как это является прерогативой только лишь сторон.

- Суд принял во внимание, что ответчик владеет своей квартирой на праве частной собственности, а значит, она не подпадает под действие статей Жилищного кодекса касательно муниципального (хокимиятовского) или ведомственного жилья.

Застройщик, пропустив сроки апелляцию подал в городской суд по гражданским делам кассационную жалобу с заявлением пересмотреть решение районного суда. В декабре 2020 и эта инстанция отказала в иске и оставила решение Мирзо-Улугбекского суда в силе. Таким образом, принудительное выселение не состоится.

Дело 2. Мадина Хасанова живет тут с 2009 в собственной квартире.

В сентябре 2020 года ООО "ВВ Stroy" подал заявление о выселении М. Хасановой в Мирзо-Улугбекский межрайонный суд по гражданским делам. В качестве компенсации застройщик первоначально указал "с предоставлением квартиры в строящемся доме" с оплатой временного жилья. Потом в ходе судебных разбирательств застройщик предложил еще несколько вариантов вторичного жилья, но Хасанову они не устроили.

Судья Шукурлаева, ознакомившись с доводами Хасановой, отказала застройщику в иске, руководствуясь теми же принципами:

- Отсутствие попыток досудебного мирного соглашения;

- Суд не вправе определять размер и вид компенсации, а также давать оценку предлагаемой компенсации, так как это является прерогативой только лишь сторон.

- Ответчица владеет своей квартирой на праве частной собственности, а значит, она не подпадает под действие статей Жилищного Кодекса касательно муниципального жилья.

Не удовлетворившись таким решением, застройщик подал кассацию в городской суд по гражданским делам.

Свое право выселить Хасанову из ее собственной квартиры застройщик обосновывал несколькими документами:

- Указ президента РУз №УП -5511 от 15.08.2018 г. "О мерах по реализации эксперимента по улучшению инвестиционного климата в г. Ташкенте",

- Протокол собрания Рабочей группы по координации проведения эксперимента по улучшению инвестиционного климата в г. Ташкенте №2 от 27.01.2019 г. и

- Договор о мерах по осуществлению инвестиционного проекта с принятием инвестиционных обязательств, заключенного между ООО "ВВ Stroy" и хокимиятом Ташкента от 29.01.2019 г.

В своих возражениях Хасанова указала, что эти документы не дают право ООО "ВВ Stroy" требовать ее принудительного выселения из ее частной собственности, т.к. она - М. Хасанова - не является участником данных договоров и не может нести ответственность за обязательства ООО "ВВ Stroy" перед столичной администрацией. Указ президента Узбекистана тоже не может являться основанием для сноса дома по улице Олтинтепа, т.к. не имеет прямых на это указаний.

Ссылки на всякие НПА (на тот момент действовало постановление Кабинета Министров №97 от 2006 г.), определяющие порядок изъятия земельного участка, а также порядок расчета возмещения за сносимую недвижимость Хасанова также отмела, так как они применяются в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд. А строительство многоквартирного жилого комплекса компанией "ВВ Stroy" не обусловлено ни государственными, ни общественными нуждам и, а исключительно коммерческими интересами.

Что же касательно компенсации, еще в мае 2019 года Хасанова выдвинула вариант двухкомнатной квартиры напротив Паркентского базара, в четырехэтажном кирпичном доме. Но директор ООО "ВВ Stroy" отверг это предложение, посчитав что Хасанова хочет "переехать прямо в центр", хотя указанное место находится всего лишь в 1,5 километрах от нынешнего ее проживания.

Взамен застройщик предложил квартиру на массиве Карасу, что значительно дальше не только от центра города, но и от нынешнего места проживания.

Проанализировав рынок жилья, Хасанова пришла к выводу, что стоимость панельных домов, а именно они строились на массиве Карасу, дешевле кирпичных домов до 30%.

"Этот факт очень выгоден ООО "ВВ Stroy", но не выгоден мне, частному собственнику жилья. Продажа частной собственности владельцем жилья не может регулироваться интересами покупателя", - пояснила Хасанова суду. "Выплачивать никакие разницы в стоимостях квартир я не должна, т.к. это бизнес-проект, и ООО "ВВ Stroy" занимается им для получения прибыли, и должно был быть финансово готово к накладным расходам по приобретению 0,925 га в центре города", - считает Хасанова.

Городской суд оставил решение районного суда без изменений. Хасанову Мадину не лишили собственности.

Дело 3. Мавжуде Маматкасымовой, которая тоже живет в этом доме, не повезло. Ее дело попало в тот же Мирзо-Улугбекский гражданский суд, но к другой судье - Дадажановой.

30 сентября 2019 года застройщик подал заявление в Мирзо-Улугбекский межрайонный суд по гражданским делам на принудительное выселение. Было проведено 22 заседания под председательством судьи Д. Дадажановой. Решение она вынесла аж через год: 27 сентября 2020 года.

Обе стороны не нашли ни согласия, ни компромисса по вопросу компенсации. Застройщик предложил Маматкасымовой за ее двухкомнатную квартиру другую квартиру - на массиве Карасу, общей площадью чуть больше, но меньше по жилой площади. Маматкасымову это не устроило, и она потребовала учесть положения, действовавшего на тот момент законодательства, согласно которым при сносе компенсация должна учитывать социальную норму жилья.

Речь идет о постановлении Кабинета Министров РУз №97 от 29.05.2006 г. "Об утверждении положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд".

"III. Порядок и условия предоставления жилых помещений собственникам сносимых домов

14. В случае сноса жилых домов (квартир), находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд, указанным гражданам, членам их семей, а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах (квартирах), по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья и выплачивается стоимость насаждений, либо выплачивается стоимость сносимых жилых домов (квартир), иных строений, сооружений и насаждений".

Социальная норма определена Жилищным Кодексом РУз:

"Статья 42. Социальная норма площади жилья

Социальная норма площади жилья устанавливается Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента, но не ниже шестнадцати квадратных метров общей площади на одного человека, а для инвалидов на креслах-колясках - не менее двадцати трех квадратных метров".

На момент обсуждения в квартире Мавжуды Маматкасымовой было прописано пять человек, и Мавжуда, согласно вышеуказанным статьям, имела право требовать квартиру в 80 квадратных метров взамен своей двухкомнатной квартиры меньшего размера. Застройщика это не устроило. Он предложил ей вновь двухкомнатную квартиру и снова чуть больше по общей площади, но меньше по жилой.

Судья Дадажанова назначила оценку Институту судебной экспертизы им. Сулеймановой, который, как известно, не специализируется на оценке рыночной стоимости недвижимости, а все расчеты ведет исключительно по остаточно затратному методу, попросту говоря, считает кирпичи и другие стройматериалы, затраченные на строительство этого жилья, при этом не забывая про коэффициент устаревания. Таким методом не учитывается расположение недвижимости, что является основополагающим фактором при выборе жилого или нежилого помещения. Недаром ведь все застройщики "лезут" именно в центр города.

Затем судья применила статью 71 Жилищного кодекса Республики Узбекистан, которая гласит: "Граждане выселяются из жилых домов муниципального, ведомственного жилищного фонда и коммунального жилищного фонда целевого назначения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если: ...дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу… Если дом муниципального, ведомственного жилищного фонда и коммунального жилищного фонда целевого назначения, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд…, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение …".

Непонятна логика судьи, применившей эту статью, так как квартира Маматкасымовой НЕ ЯВЛЯЕТСЯ НИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ, НИ ВЕДОМСТВЕННОЙ, а принадлежит ей по праву частного владения;

Земля под домом Маматкасымовой изымается НЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И НЕ ДЛЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ НУЖД, а исключительно ПОД БИЗНЕС-ПРОЕКТ частной коммерческой фирмы.

Далее судья цитирует приведенный выше пункт 14 ПКМ 97, где говорится о предоставлении помещения площадью не ниже социальной нормы, что, в принципе и требовала Маматкасымова. Однако в своем решении судья эту норму не применила и удовлетворила иск застройщика о выселении Маматкасымовой в ту квартиру, которую подобрал застройщик, и которая ее не устроила.

Апелляционная коллегия городского суда по гражданским делам, куда обратилась Маматкасымова, оставила решение нижней инстанции без изменения.

Как видим, застройщик подал стандартное заявления на выселение трех семей одного и того же дома, попавших под снос благодаря одному и тому же решению хокима, выданному одному и тому же застройщику. Рассматривались они в одном и том же суде. Но решения почему-то получились разными.

Фарида Шарифуллина, администратор группы Ташкент-СНОС в Фейсбуке