Квартиры в Таджикистане могут подорожать уже летом

Фозилджон Фатуллоев, Asia-Plus

Как изменился рынок недвижимости в Таджикистане после землетрясения в Турции?

После разрушительных землетрясений в Турции, увеличился спрос на российские стройматериалы, откуда их завозят и таджикские строители, и сократился импорт комплектующих для декора из Турции, что уже повлияло на их цены в Таджикистане.

Правда, на стоимости квадратных метров это пока не сказалось.

Что изменилось?

Застройщики и их поставщики строительных материалов приводят пример, как неожиданные события уже влияли на строительный рынок целого региона.

В феврале 2021 года в южных регионах Узбекистана - Сырдарьинской и Сурхандарьинской областях - резко увеличился объем строительства после пандемии. Тогда это повлекло за собой увеличение цен на строительные материалы (цемент и арматуру) на центрально-азиатском рынке, что, в свою очередь, привело к повышению цен на недвижимость в Таджикистане.

Узбекские предприниматели в огромных объемах импортировали цемент из Таджикистана и перекупали арматуру, завезенную таджикскими предпринимателями для отечественных застройщиков.

"Тогда наша компания уже заключила контракт с российской стороной на поставку арматуры в Таджикистан. Едва груз запустили на рельсы, нам поступило выгодное предложение от узбекских партнеров. Обычно, когда арматура поставляется из России в Таджикистан, на реализацию товара уходит от 3 месяцев до 2 лет, а тут узбеки предложили выгодную цену и мы продали весь объем за три дня", - рассказывает таджикский предприниматель Икром Вахидов.

По его словам, узбеки предложили тогда намного более высокую цену, чем была та, за какую они могли бы продать товар в Таджикистане. И компания, где он работал, была не единственной, которая перенаправляла грузы в Узбекистан.

Именно подобных шагов от поставщиков арматуры опасаются сейчас строительные компании. В связи с тем, что сейчас в Турции и Сирии идут восстановительные работы после землетрясений, туда массово поставляют строительные материалы, что, в свою очередь, приводит к повышению на них цен на мировом рынке.

Цены еще не подняли, но дилеры металлургических компаний и готовых металлических строительных материалов уже уведомили своих партнеров о возможном повышении в середине второго квартала (в мае) этого года.

"Арматура для высоток диаметра от 22 миллиметров к нам завозится из России и Казахстана. В Таджикистане тоже производят арматуру, но из вторично переработанного металла и до 17 миллиметров в диаметре - она не годится для строительства высотных зданий. У такой арматуры либо слишком высокая гибкость, либо слишком высокая твердость", - объясняет Икром Вахидов.

По его словам, отечественную арматуру чаще применяют для строительства школ, больниц и прочих сооружений, не выше пяти этажей.

Строительный бизнес становится еще более неприбыльным

По оценкам специалистов, при плохом сценарии - если дилеры повысят цены на строительные материалы - расходы на строительство высоток могут вырасти от 20 – до 35%, но цены на уже построенную недвижимость никто не рискнет повышать, потому что сейчас спрос на недвижимость очень низкий из-за низкой же платежеспособности населения.

"Поэтому у застройщиков нет возможности покрывать свои расходы за счет повышения цен на квартиры. Если до пандемии можно было продавать квартиры еще на этапе рытья котлована, а к завершению постройки успевали продавать больше половины метров, то сейчас спрос значительно ниже - застройщики с трудом продают по 1-2 квартире в неделю", - говорит Муяссар, сотрудница одного из офисов-продаж столичного застройщика.

В некоторых районах Душанбе застройщики даже проводят распродажи, причем, как они сами говорят, в убыток себе. Поэтому четкой цены на квадраты сейчас нет. "Азия-Плюс" обратилась в ГУП "Центр ценообразования в строительной отрасли" с этим вопросом, но ответа не получила.

"Сейчас, все по принципу "кто ищет, тот найдет". Можно официально купить у компании квартиру в хорошем районе, например, за $400 за квадрат и ее же – в том же районе - через Интернет или посредников сейчас реально найти и за $200-$350", - говорит риелтор по имени Хуршед.

Такую разницу между официальной ценой от застройщика и перепродажей со "вторых рук" он связывает с тем, что большинство застройщиков, чтобы завершить проект в срок, меняли квартиры на строительные материалы от поставщиков, а те, в свою очередь, нередко продают квадраты по заниженным ценам.

Согласно информации на сайте somon.tj, приблизительные цены в столичном районе И. Сомони колеблются от $860 до $1200 и выше, в районе Сино от $250 до $480, в районе Шохмансур от $750 до $940 и выше, в районе Фирдавси от $330 до $680 за квадратный метр.

Подорожала установка лифтов

В общую сумму себестоимости квадратного метра недвижимости включают и расходы на установку лифтов.

Допустим, вы застройщик 12-этажного здания. С учетом общей себестоимости земли, рабочей силы, железа, бетона и прочего, но без лифта, ваши расходы за один квадратный метр составят $220 в этаже.

Помимо разновидности модификации (бывает из Китая, России, Беларуси и др.) и разной стоимости лифтов - от $1800 до $5 тысяч на каждый этаж - установка также зависит от этажности и квадратуры сооружений - чем выше этаж, тем больше тросов и комплектующих потребуется и чем больше квадратуры, тем больше должна быть мощность подъема мотора лифта.

Так, например, за лифт стоимость в $1800 за этаж плюс к $220 за квадратный метр нужно добавить еще $57.

До трагедии в Турции, некоторые комлектующие для лифтов (декор, полы, обшивка) доставлялись из этой страны, теперь поставки оттуда сильно сократились.

Если ранее застройщик за каждый этаж за лифт платил $1800 (напомним, это минимальная стоимость) для 12 этажей - в целом это обходилось в $21 600 - то, по версии представителей одной турецкой компании по установке и обслуживанию лифтов, теперь он будет платить $2 тыс. - $2200 за каждый этаж, а это $24 тыс. - $26400 в целом. И это, к слову, плюс $8-$8,8 за квадрат.

"Повышение цен на лифты тоже влияет на общую себестоимость квадратуры, но застройщики пока из-за этого не поднимают стоимость, потому что рынок и без этого напуган высокими ценами", - сказал "Азия-Плюс" поставщик лифтов, знакомый с ситуацией на рынке.

Риелторы и застройщики, с которыми поговорила "Азия-Плюс" утверждают, что после землетрясений в Турции, цены особо не изменились, но доходы застройщиков значительно снизились. А низкую покупательскую способность все связывают с повышением стоимости жизни. У простых граждан либо снизились накопления, либо замедлился рост накоплений для приобретения недвижимости.