Сектор жилья в Америке перегрет и косвенно может обвалить экономику

Дмитрий Мигунов

В США по итогам апреля цены на жилую недвижимость зафиксировали первый спад за последние 11 лет. Однако речь идет о снижении в годовом исчислении, тогда как в последние месяцы цены вновь взлетели вверх по сравнению с предыдущими временными отрезками. Рынок, где доступность жилья является одной из самых низких в истории, таким образом, может считаться перегретым. Что, в свою очередь, заставляет Федеральную резервную систему (ФРС) продолжать агрессивно повышать ставки с крайне негативными последствиями для американской и мировой экономики. Подробности - в материале "Известий".

Ценовые скачки

Индекс Кейса-Шиллера (медианная стоимость жилья в 20 крупнейших агломерациях США) по итогам апреля упал на 0,2% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. Это первое снижение индекса с 2012-го. Более свежие данные Национальной ассоциации риелторов показали, что в мае падение продолжилось и даже ускорилось, составив 3,2%, фиксируясь по всем видам жилья, - как домам на одну семью, так и квартирам. На первый взгляд ситуация выглядит так, что американский рынок жилья начал охлаждаться после беспрецедентного периода роста.

Но это иллюзия. Падение цен в апреле и мае по отношению к тем же месяцам 2022-го отражает эффект низкой базы. В прошлом году жилая недвижимость в США дешевела на протяжении семи месяцев подряд: с июля по январь 2023-го включительно. Но уже с февраля картина меняется и цены вновь начинают расти, если сравнивать с предыдущим месяцем. В марте и апреле, к примеру, рост составил одинаковые 1,3% (в крупных агломерациях - 1,7%). Таким образом, налицо довольно быстрое восстановление рынка после короткого спада.

На второй круг: повышение потолка долга США привело к новым проблемам
Выброс на рынок облигаций на триллион долларов рискует обрушить и без того кризисные американские банки

Квест для домохозяйств

Рост цен только усиливает давление на американские домохозяйства, для которых покупка недвижимости становится все более сложным испытанием. В мае медианная стоимость дома для одной семьи составляла $419 тыс. Новостройки в среднем стоят еще дороже. Для сравнения: в январе 2020 года, накануне пандемии, американские дома стоили в среднем $290 тыс., то есть рост за минувшие три с небольшим года составил 45%. Все это напрямую сказывается на доступности жилья. Если в 2020 году средний доход, позволяющий приобретать дом в ипотеку, составлял $67 тыс., то сейчас он достиг $86 тыс. При этом медианный доход на домохозяйство составляет около $71 тыс. (до вычета налогов).

Другие метрики также приводят к схожим результатам. Так, в среднем за всю историю соотношение между стоимостью дома и средним годовым доходом составляло 2,6 раза. В середине 2000-х, накануне глобального финансового кризиса, начавшегося именно с американской ипотеки, оно было пятикратным. Сразу после кризиса и обвала цен на жилье в 2009 году соотношение опустилось до 3,6:1. В 2019 году, перед пандемией, оно достигло 4,1:1 и, наконец, после взлета цен в 2020–2022 годах подскочило до 5,3:1, что является историческим максимумом. В среднем американцы в конце 2022 года платили за жилье 46,4% своих доходов, что также оказывается беспрецедентно высокой цифрой. Отметим, что жилая недвижимость в США считается доступной, если на погашение ипотеки или выплату арендной платы уходит не более 30% располагаемых доходов.

Все это неудивительно, с учетом того что ставки по ипотеке, следующие за ключевой ставкой ФРС, сейчас находятся в районе 6,5–7% годовых, чего американцы не видели уже пару десятилетий. Справедливости ради, значительная часть покупателей жилья в Штатах взяла ипотеку в период 2020–2021 годов, когда ставки были немногим выше 1–2%. Тем не менее многим из них предстоит рефинансировать свои кредиты, а сделать это в нынешних условиях - задача на уровне невозможной.

Как бы то ни было, но даже при рекордно низкой доступности жилья и исторически крайне высоких ипотечных ставках жилая недвижимость после некоторого спада продолжает медленно, но верно расти в цене. Фактически речь идет о крайнем перегреве рынка, сопоставимом с уровнями середины 2000-х, а по некоторым параметрам даже более сильном.

Влияние на остальных

Рынок жилья в США - ключевой для оценки состояния экономики и основа финансовой системы. Решения о повышении ставки ФРС также принимает, оглядываясь на показатели этого рынка. На данный момент можно констатировать, что охладить его не удалось даже повышением базовой ставки на максимальные за почти 20 лет 5,25%. Следовательно, есть все основания повышать ставку и дальше, а нынешний цикл ее увеличения далек от завершения.

Это подтвердил и сам председатель ФРС Джером Пауэлл, который 28 июня заявил, что "все, о чем мы договорились, - не увеличивать ставки на июньском заседании". Уже на следующем заседании комитета по открытым рынкам 25–26 июля может быть принято совсем другое решение. Тем более что "базовая" инфляция, очищенная от конъюнктурных элементов в виде стоимости продуктов питания и энергоносителей, все еще остается на высоком уровне.

Последствия дальнейшего повышения ставки трудно предсказать. Это такой же эксперимент, как период сверхнизких ставок в 2010-е годы, который длился беспрецедентно долго. Эффект от их роста обычно в полной мере проявляется через 8–10 месяцев, так что в полной мере последние повышения себя еще не проявили. Но снижение деловой активности, рецессия и падение цен на большинство активов (от сырья до того же жилья) становится вопросом времени. И чем выше будут задраны ставки, тем более жесткой будет в итоге "посадка" экономики - причем не только американской. К тому же центробанки других ведущих экономик также занимают в данный момент "ястребиную" позицию - в том числе и Банк России.

Часть американского сектора недвижимости уже находится в состоянии охлаждения, хотя скорее можно говорить о полноценном кризисе. Речь идет о коммерческой недвижимости - офисах и в меньшей степени складских помещениях. Цены уже значительно упали по сравнению с пиком, а по оценке Capital Economics, могут к 2025 году снизиться еще на 35%, причем не смогут восстановиться к прежним уровням и до 2040 года. Для сектора ситуация катастрофическая, так как он глубоко в долгах - к 2025 году предстоит заплатить $1,5 трлн. Снижение цен одновременно с повышением ставок в финансовой системе практически исключает возможность рефинансирования. Кризис в скором времени может ударить и по банковской системе, которая держит на балансе огромное количество объектов в этом секторе.

Ситуация с коммерческой недвижимостью быстро ухудшается не только в США - схожие проблемы во множестве экономик, от Германии до Гонконга. До окончания цикла повышения ставок острота проблем будет только увеличиваться, и в какой-то момент даже смягчение денежно-кредитной политики уже не поможет. Между тем еще в апреле Илон Маск сказал, что на очереди аналогичные проблемы в сфере жилья. Для мировой экономики это означает даже большую угрозу, чем кризис 2008 года.