Это может показаться удивительным, но квартиры в Казахстане оказались дешевыми не только по мировым показателям, но и в рамках стран СНГ.

Согласно данным рейтинга Numbeo, на 19 апреля текущего года в Казахстане квартиры в центре города в среднем стоили 1,5 тыс. долл. США за кв. м, вне центра - 1 тыс. долл. США за кв. м, передает Caravan.kz со ссылкой на Finprom.kz.

Самые дорогие квартиры - в Гонконге, Сингапуре и Швейцарии, как в центрах городов, так и на окраинах. Что же касается самых дешевых, то в центре города дешевле всего приобрести жилье можно на Кубе, вне центра - в Ливии.

Если же рассматривать страны СНГ, то в Казахстане квартиры недорогие. Так, жилье в центре в Армении стоит 3,1 тыс. долл. США за кв. м, в России - 2,2 тыс. долл. США, в Азербайджане - 1,7 тыс. долл. США, в Беларуси - 1,6 тыс. долл. США. В то же время купить квартиру в центре дешевле, чем в РК, можно в Украине* (1,4 тыс. долл. США за кв. м) и в Узбекистане (1,3 тыс. долл. США).

Что касается цен на квартиры на окраине, дороже, чем в Казахстане, такое жилье стоит в Армении (1,5 тыс. долл. США за кв. м), России (1,4 тыс. долл. США) и Беларуси (1,1 тыс. долл. США). Ниже, чем в РК, цены на жилье в этом сегменте в таких странах, как Украина (905,6 долл. США), Азербайджан (856,6 долл. США) и Узбекистан (676,8 долл. США).

* У Украины в СНГ по целому ряду причин спорный статус.

Что же касается конкретных городов, самые "дорогие" по ценам на квартиры - Гонконг, Цюрих и Женева. Самые дешевые квартиры среди всех крупных 305 городов мира, вошедших в рейтинг, отмечены в Египте - в Каире (для жилья в центре города) и Александрии (для жилья вне центра).

В Алматы цена квартиры в центре города составила в среднем 2 тыс. долл. США за кв. м, вне центра - 1,4 тыс. долл. США. В Астане картина выглядит так: жилье в центре - 1,2 тыс. долл. США за кв. м, вне центра - 820,8 долл. США.

Среди городов СНГ самые высокие цены на квартиры ожидаемо значатся в Москве: 5,3 тыс. долл. США за кв. м - в центре, и 3 тыс. долл. США - на окраине. Самые дешевые квартиры в центре - в Бишкеке (1,1 тыс. долл. США), вне центра - в Харькове (713,2 долл. США).

По данным Бюро нацстатистики АСПиР РК, по итогам марта текущего года цены на новые квартиры в Казахстане увеличились на 1,3 % за год, а вот жилье на вторичном рынке подешевело на 2,3 %.

Новые квартиры заметнее всего выросли в цене в Актобе (на 8,9 % за год), Кызылорде (на 7,1 %), Актау (5,7 %), Уральске (на 5,6 %) и Талдыкоргане (на 5 %). В ряде городов - Караганде, Атырау, Усть-Каменогорске, Шымкенте и Кокшетау - цены снизились.

Наибольшее удорожание квартир на вторичном рынке было отмечено в Атырау (10,8 %), Талдыкоргане (8,8 %) и Жезказгане (6, 8%). В Туркестане стоимость таких квартир осталась на прежнем уровне. Наибольшее удешевление наблюдалось в Конаеве: на заметные 15,2% за год. Далее идут Алматы (на 6,7%) и Кокшетау (на 2,7%).

Сегодня средняя цена новой квартиры в РК составляет 486,6 тыс. тг за кв. м, а стоимость жилья на вторичном рынке - 502,8 тыс. тг кв. м. Самый дорогой "квадрат" в новых квартирах отмечен в Астане (575,2 тыс. тг), самый дешевый - в Актобе (279 тыс. тг). На вторичном рынке самый дорогой "квадрат" - также в Астане (613,6 тыс. тг), самый дешевый - в Актобе (290,7 тыс. тг).

Для более подробного разбора представленной статистики и в целом анализа сегодняшней ситуации на рынке жилья в Казахстане корреспондент медиапортала Caravan.kz обратился к отечественному аналитику и генеральному директору DAMU Capital Management Мурату Кастаеву.

- Мурат, какие факторы могут объяснить относительно низкие цены на квартиры в Казахстане по сравнению с другими странами СНГ и мировыми мегаполисами, такими как Москва и Гонконг?

- Цены на недвижимость, как и на любой товар в рыночной экономике, зависят от баланса спроса и предложения. В свою очередь, предложение зависит от достаточных объемов строительства и его себестоимости (цен на землю, стройматериалы и рабочую силу), а спрос – от доходов населения и наличия доступных ипотечных программ. Поэтому сравнивать Казахстан с мировыми мегаполисами вроде Москвы или Гонконга, или, скажем, Шанхая, Токио, Лондона, Дубая будет некорректно. Это мировые финансовые и деловые центры, притягивающие не только местный или национальный, но и мировой капитал. Что касается стран СНГ, то цены на недвижимость у нас в целом сопоставимы, с поправками на объемы спроса и предложения. Также стоит отметить, что сравнивать данные в целом по странам – сопряжено с рядом искажений, т.к. в пределах одной страны цены на недвижимость могут отличаться в разы, например, цены в Алматы или Аркалыке, или Москве и Чукотке, Нью-Йорке или пустыне Аризоны будут отличаться в разы.

- Какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости в Казахстане с точки зрения изменения цен на новые и вторичные квартиры в различных городах страны?

- Тенденции цен на недвижимость в Казахстане имеют склонность к росту. Этому способствуют удорожание земли, строительных материалов (большая часть которых импортные) и рост стоимости труда из-за высокой инфляции. Это ценовые факторы с стороны предложения, что касается стороны спроса, то рост населения в нашей стране (которое растет в среднем на 250 000 человек в год), довольно высокая рождаемость и внутренняя миграция в города, рост доходов населения и льготные государственные ипотечные программы создают постоянный спрос на недвижимость.

При стандарте ООН в 30 кв.м на душу населения, чтобы обеспечивать только прирастающее население нужными объемами недвижимости, нужно строить не менее 7,5 млн кв.м жилья в год. В Казахстане сейчас в среднем приходится 24 кв.м на душу населения, поэтому, чтобы для уже существующего населения довести показатель до 30 кв.м, нужно построить еще 120 млн кв.м жилья. При средних темпах строительства за последние 3 года в пределах 16 млн кв.м в год, на это уйдет порядка 14-15 лет. Поэтому спрос на жилую недвижимость в нашей стране является постоянно растущим.

- Пожалуй, главную претензию рядовых казахстанцев к квартирному вопросу по-прежнему можно обозначить одним предложением: цены на заветные квадратные метры не сопоставимы с уровнем зарплат…

- Другое дело - платежеспособность населения. В 2021-2022 годах цены на недвижимость в Казахстане получили значительный импульс из-за возможности досрочного снятия части пенсионных накоплений граждан. В результате на рынок недвижимости хлынуло 3,3 трлн тенге. Т.к. сопоставимого взрывного роста объемов строительства не произошло, эта мера властей привела к резкому росту цен на недвижимость (на 30-50 % в зависимости от региона), что сделало недвижимость еще более недоступной для населения, поэтому конечный эффект от инициативы был полностью противоположным задумке правительства. Несмотря на то, что после исчерпания доступных для снятия пенсионных средств спрос на жилье несколько остыл, наличие льготных государственных ипотечных программ продолжает разогревать рынок жилья.

Отдельно стоит отметить удорожание доступной для строительства жилья земли с наличием современных коммуникаций и инфраструктуры. Когда жилье строится с подключением к уже имеющейся инженерной и социальной инфраструктуре, то это удешевляет себестоимость, но повышает нагрузку на инженерные сети. В связи с тем, что потенциал для уплотняющей застройки в крупнейших городах страны уже исчерпан, новое строительство ведется там, где государство прокладывает инфраструктуру, а т.к. объемы строительства инфраструктуры ограничены, то ограничено и количество земли, подходящей под застройку, и цена таких участков высока. Та же ситуация и в стройматериалах - значительная доля стройматериалов импортного происхождения покупается за валюту и перевозится с помощью транспортных услуг, которые тоже после пандемии постоянно дорожают. Все это приводит к росту себестоимости строительства и минимальной цены за квадратный метр. Поэтому даже при сокращении спроса на жилье цена на квадратные метры не упадет ниже себестоимости строительства, иначе строительная отрасль просто обанкротится.

Все вышеуказанные факторы подводят к тому, что стоимость жилья в нашей стране снижаться не буде,т и единственный для властей способ сделать жилье более доступным - это повышать доходы населения сильнее темпов роста цен на недвижимости и стимулировать увеличение объемов строительства.

- Как бы вы в целом охарактеризовали происходящее сегодня на казахстанском рынке жилья непосредственно для граждан? Больше перспектив и оптимизма или же застоя и негатива?

- Вкратце текущее положение дел на рынке жилья можно охарактеризовать как продолжающуюся нормализацию после взрывного роста отрасли на пенсионных деньгах. Стагнации на рынке нет, просто темпы роста цен и объемов строительства несколько занижены, пока доходы населения и инфляция не догонят цены и рыночные показатели не придут в равновесие. Сейчас все зависит от того, как будут расти доходы населения, сумеют ли власти страны обеспечить стабильный и равномерный рост платежеспособности всего населения, а не отдельных его частей; смогут ли справиться с высокой инфляцией и обеспечить стабильный рост экономики. Факторов влияния и неопределенности на рынке очень много, поэтому сложно с уверенностью строить позитивные или негативные прогнозы. Пока наш базовый прогноз состоит в том, что цены на недвижимость продолжат рост в среднесрочной перспективе, со среднегодовыми темпами в 5-10 %.

Автор: Ахмет Талапулы
30 апреля