Из-за резкого повышения стоимости жилья покупательская способность населения Узбекистана снизилась, а разрыв между рыночной и фундаментальной ценой недвижимости достиг 24%, отмечает ЦБ. Квартиры стали больше покупать не для удовлетворения базовой потребности, а в качестве объекта инвестиций.

Цены на рынке недвижимости Узбекистана по итогам 2023 года остаются завышенными и растут быстрее доходов населения. Об этом говорится в обзоре Центрального банка.

Рыночная стоимость жилья, которая на протяжении многих лет росла высокими темпами, еще больше увеличивает спрос на этот актив. В условиях высокого спроса значительное отставание от объема предложения вызывает рост цен на жилье независимо от фундаментальных факторов, в частности, доходов населения (т. е. цены растут намного быстрее, чем доходы населения, что нельзя объяснить фундаментальными факторами).

Соотношение годового роста цен на жилье к росту стоимости аренды жилья.Соотношение годового роста цен на жилье к росту стоимости аренды жилья.

В 2023 году существенно снизился уровень доходности от сдачи жилья в аренду. Арендная плата выросла на 7% в год, а цены на жилье росли в 4,5 раза выше, чем аренда. Срок окупаемости купленного жилья, сданного в аренду, в среднем увеличился с 7,1 лет в 2022 году до 8,2 лет в 2023 году. Но, несмотря на это, на рынке недвижимости сохраняется высокий уровень активности и спроса. Это значит, что у населения есть ожидания высокого роста цен на жилье в будущем. Это указывает на то, что на увеличение спроса больше влияет спекулятивный фактор, отмечает регулятор.

Разница между рыночной и фундаментальной ценами на жилье.Разница между рыночной и фундаментальной ценами на жилье.

В результате в течение 2023 года средняя рыночная цена на рынке недвижимости оценивалась на 24% выше фундаментальной ("справедливой") цены.

Центробанк также отмечает, что в последние годы изменился характер приобретения недвижимости в Узбекистане. Если раньше жилье покупали для удовлетворения базовой потребности, то теперь его начинают рассматривать больше как объект инвестиций.

жилье, пузырь на рынке недвижимости, рынок недвижимости, центральный банк

Высокие темпы роста цен на жилье (и в долларах, и в сумах) еще больше увеличивают спрос на него. В 2023 году средняя стоимость квартиры в национальной валюте выросла на 43%, в долларах - на 23%. Поэтому население рассматривает инвестиции в рынок недвижимости как высокодоходный актив, который приносит намного больше доходов, чем банковские депозиты.

На доходность вкладов влияет недостаточная сформированность рынка капитала в стране, недостаточная распространенность финансовых инструментов (в течение 2023 года ставки по срочным депозитам сроком более 1 года составляли в среднем 20% в национальной валюте и 5% - в иностранной).

Годовые темпы роста цен строительно-монтажных работ (синяя линия) по отношению к доле строительства в ВВП.Годовые темпы роста цен строительно-монтажных работ (синяя линия) по отношению к доле строительства в ВВП.

Влияние фактора предложения на рост цен на жилье остается низким. По итогам 2023 года годовой рост цен на строительно-монтажные работы замедлился и составил 5,2%, а по сравнению с аналогичным периодом 2022 года темпы роста снизились на 5,4 процентных пункта.

Спрос и предложение на жилье продолжают формироваться непропорционально. В 2023 году рост объемов строительных работ (15%) оказался ниже номинального темпа роста ВВП страны (19%).

жилье, пузырь на рынке недвижимости, рынок недвижимости, центральный банк

В 2023 году также снизились возможности населения приобрести жилье в Узбекистане. По сравнению с номинальным ВВП на душу населения, который отражает среднее экономическое положение населения страны, наблюдался более высокий рост цен на недвижимость.

Так, соотношение средней цены 1 кв. м недвижимости в Узбекистане к ВВП на душу населения (по паритету покупательной способности) составило 30% и увеличилось на 4 процентных пункта. Увеличение этого показателя ведет к снижению способности населения покупать жилье.

Напомним, что в 2019 году это соотношение в Ташкенте составляло 12% и было третьим самым высоким показателем после Москвы (Россия) - 15,8% и Бишкека (Кыргызстан) - 13,4%. Относительно низкие показатели отмечались в Алматы и Тбилиси - 3,3% и 6,4% соответственно.

Если в начале 2022 года цены на жилье и средние зарплаты росли одинаково, то по итогам 2023 года рост стоимости квартир в 2 раза опережает рост зарплат. В Грузии, Молдове, Казахстане и Монголии зарплаты растут быстрее цен на недвижимость. Если в начале 2022 года цены на жилье и средние зарплаты росли одинаково, то по итогам 2023 года рост стоимости квартир в 2 раза опережает рост зарплат. В Грузии, Молдове, Казахстане и Монголии зарплаты растут быстрее цен на недвижимость.

На формирование цен на жилье влияют и другие факторы, не связанные с официальными доходами населения. Цены продолжали расти высокими темпами по сравнению с доходами населения. В 2023 году рыночная стоимость жилья выросла на 36%, а среднемесячная заработная плата населения увеличилась на 17%, т. е. рыночная цена недвижимости росла в 2,1 раза быстрее, чем среднемесячная зарплата. В 2023 году этот показатель в Узбекистане был выше показателей некоторых стран Центральной Азии, Кавказа и других государств.

жилье, пузырь на рынке недвижимости, рынок недвижимости, центральный банк

Демографические показатели Узбекистана свидетельствуют о том, что высокий спрос на рынке недвижимости сохранится и в будущем, считают в ЦБ. По состоянию на 1 января 2024 года численность постоянного населения на 1 кв. км территории Узбекистана составила 82 человека, что выше медианного показателя стран Центральной Азии и Кавказа (72 человека). В последние годы ежегодные темпы прироста населения в Узбекистане также демонстрируют положительную динамику, достигнув к концу 2023 года 2,2%.

жилье, пузырь на рынке недвижимости, рынок недвижимости, центральный банк

В течение 2023 года на рынке недвижимости сохранялась высокая активность. Остается высокая вероятность формирования дополнительного спроса за счет ипотечного кредитования в будущем.

Количество нотариально заверенных договоров в 2023 году составило 350 тысяч, что на 4,4% больше, чем в 2022 году. Также в 2023 году количество получателей ипотечного кредита на 1000 населения трудоспособного возраста увеличилось на 11% и к концу года достигло 17.

Тот факт, что банки теперь могут не требовать предоставления официальных доходов при выдаче ипотеки, в частности, они проверяют платежеспособность через систему скоринга и другие доходы, не запрещенные законодательством, может дополнительно стимулировать спрос на рынке недвижимости за счет ипотечных займов, отмечает ЦБ.