Новая жилищная реформа: власть Советов – на смену народным вече

В Казахстане идет третья волна реформ в ЖКХ. Первые две, напомним, приходились на 2019 и 2023 годы – мягко говоря, не совсем удачные. Если совсем коротко, в 2019-м задумали отмену КСК, а в 2023-м это признали ошибкой. Что ждет жителей многоквартирных домов на сей раз, разбирался Zakon.kz.

Как раз сейчас закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" обсуждается в Парламенте. Пока он принят в первом чтении. Поправок много, в одном обзоре все не охватишь, поэтому очередному витку жилищной реформы Zakon.kz. намерен посвятить цикл статей.

КСК остаются. Опять

Начнем, пожалуй, с того, с чего 6 лет назад стартовала вся эта кампания – с КСК, то есть с кооперативов собственников помещений (квартир). Повторимся, в 2019 году была принята норма, что:

"Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2023 года".
Пункт 5 статьи 2 Закона РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" от 26 декабря 2019 года

Напомним, как тогда объяснялась необходимость ликвидации КСК. Официальная цель реформы была сформулирована как развитие местного самоуправления. То есть КСК как существующая модель самоуправления населения была признана несовершенной. Непрозрачной.

Председатели КСК действительно порой подворовывали, чего греха таить. Но это почему-то посчитали следствием того, что кооперативы объединяли сразу несколько домов. Тогда как объединения собственников имущества следовали принципу: один дом – одно ОСИ. Чтобы управдом заведовал лишь тем многоквартирным домом, в котором живет. Интересно, с чего кто-то решил, что соседей по дому облапошивать рука не поднимется у прохиндея?

Но главная проблема, из-за которой жители встретили идею в штыки: рост трат. Вместо одного председателя КСК нужно выбирать, для примера, десять председателей ОСИ по количеству домов в КСК. И столько же бухгалтеров. И дворников. И каждому нужно платить зарплату хотя бы минимальную, как того требует Трудовой кодекс. Конечно, это увеличивало квартплату.

Короче, с ОСИ не пошло. В Казахстане, по данным Бюро национальной статистики, в 2023 году насчитывалось 312 тысяч многоквартирных жилых домов (МЖД), где квартиры находятся в частной собственности, а подъезды, крыши, подвалы и придомовая территория – в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает в форме кондоминиума.

И слово, и сама конструкция, им обозначаемая, – довольно неуклюжие. Но что поделать: в своем подавляющем большинстве этот юридический сфинкс достался Казахстану в наследство от советской эпохи, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Как смогли, так и приспособили к рыночной современности.

Так вот, из этих 312 тысяч МЖД лишь 5,5 тысячи домов к лету 2023 года создали ОСИ. Мало того, половина из них, посчитав новые расходы, свою деятельность приостановили. Даже проценты считать не будем.

И чтобы не превращать идею в абсурд, буквально за пару дней до времени "Ч" эта норма была отменена. Основанием для этого служит закон, подписанный президентом РК 29 июня 2023 года. Этот НПА посвящен разным вопросам, но то, что нас интересует в данном случае, звучит буквально так: "пункт 5 статьи 2 исключить".

И хотя такой формы управления, как КСК, в Законе РК "О жилищных отношениях" (статье 42) не осталось, сами КСК продолжили благополучно здравствовать. Такая правовая аномалия, учитывая, что большинство МЖД в стране управляются как раз КСК, очевидно, не являлась чем-то нормальным.

И поэтому в 2025 году законодатель вновь вернулся к вопросу КСК. Но как! Обыватели услышали шокирующую информацию: КСК не будет формой управления.

Что, опять?!

Спокойно, граждане жильцы. На самом деле это всего лишь обычное юридическое крючкотворство. В пункте 1 статьи 42 Закона РК "О жилищных отношениях", посвященном формам управления объектом кондоминиума, действительно нет КСК, а есть лишь:

- Объединение собственников имущества.
- Простое товарищество многоквартирного жилого дома (простое товарищество), если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати.
- Непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати.

И кстати, обсуждаемыми ныне поправками простое товарищество (ПТ) планируется исключить из перечня. При этом КСК в списке нет еще с 2019 года!

Однако это всего лишь вопрос терминологии. Формы управления такой нет, а среди субъектов управления КСК числятся, точнее, будут числиться благодаря нынешним поправкам. Читаем новую будущую норму (если оставят, конечно) – статью 42-4, в частности, пункт 1:

"Субъектами управления многоквартирного жилого дома являются юридические лица:

- Управляющая компания.
- Кооператив собственников помещений (квартир).
- Объединение собственников имущества.

Так что КСК остаются! Но с важной оговоркой: в него будут входить несколько ОСИ, которые примут такое решение об объединении или присоединении к уже существующим (новая статья 43-3 в Закон РК "О жилищных отношениях").

Власть – Советам! Дома

Однако за всеми этими терминологическими перипетиями в тени остаются куда более важные изменения. Одно из них – переход ни больше, ни меньше к советской власти на смену народным вече.

Дело в следующем. По действующим нормам Закона РК "О жилищных отношениях" все главные вопросы, связанные с управлением объекта кондоминиума и содержанием общего имущества, решает собрание собственников. Перечень вопросов, относящихся к его компетенции, изложен в статье 42-1 закона.

Но подавляющее большинство людей не могут или не хотят участвовать в таких встречах и всячески уклоняются. И каждый раз организовывать общее собрание, чтобы решить какую-то важную задачу, становится неподъемной задачей.

Как результат, важные вопросы общедомового хозяйства не решаются в срок. Тогда как инициативная группа, выступающая от лица собрания, своего рода исполком кондоминиума, могла бы действовать куда оперативнее и эффективнее.

Такой механизм и ранее был предусмотрен. Некоторые вопросы помимо собрания решает Совет дома, избираемый из числа собственников и состоящий не менее чем из трех человек (статья 42-3). Как правило, в Совет дома входят самые активные и ответственные жильцы. На инициативе которых, говоря по правде, и держится нормальное функционирование КСК.

Но сейчас перечень таких вопросов невелик. Предлагаемыми поправками ситуация кардинально меняется. Для КСК высшим органом перестает быть общее собрание (исключается статья 47 Закона), оно будет лишь избирать раз в три года членов правления КСК. Аналогично – и членов Совета дома для ОСИ (дополнения в статью 42-1 Закона).

А уже затем члены Совета дома ОСИ или правления КСК из своего круга будут выбирать председателя (дополнение в статью 42-3 Закона). Он и будет решать многие вопросы, которые сейчас вправе решать общее собрание (очень много новых полномочий в статье 48 Закона).

Короче, вся власть – Советам! И управдомам.

О других, не менее важных изменениях в ЖКХ, – в следующих статьях.

Андрей Губенко